Direkt zur Bank oder über einen Finanzierungsvermittler?
Über die Wahl zwischen einem Finanzierungsvermittler und dem direkten Gang zur Bank trennt sich oft die Spreu vom Weizen. In der Debatte darüber, wo bessere Konditionen zu erhalten sind, stehen sich oft gegensätzliche Ansichten gegenüber. Einige behaupten, dass die Angebote von Finanzierungsvermittlern günstiger sind, während andere darauf bestehen, dass die Banken direkt – ergo ohne den Finanzierungsvermittler – die attraktiveren Konditionen bieten. Es ist an der Zeit, diesem Thema genauer auf den Grund zu gehen.
Die Möglichkeit, mit der Hausbank vor Ort zu verhandeln, sobald man ein Angebot von einem Vermittler als Benchmark erhalten hat, ist ein Argument, das oft angeführt wird. Doch auch mit einem Vermittler kann verhandelt werden, indem dieser seine Provision reduziert, was wiederum zu einem Zinsnachlass für den Kunden führen kann. Die Empfehlung, mit einem Fremdangebot zur Bank zu gehen, um den Konkurrenzkampf aufrechtzuerhalten, ist zwar in einer Marktwirtschaft gut gemeint, zäumt aber das Pferd von hinten auf. Wenn die Hausbank wirklich erstklassige Konditionen bietet, offeriert sie diese unmittelbar und wartet nicht darauf, dass Du mit einem attraktiven Fremdangebot auftrittst.
Doch die Frage bleibt: Wo liegen wirklich die günstigeren Zinsen?
Eine pauschale Antwort darauf zu geben, gestaltet sich schwierig. Eine Untersuchung der Zeitschrift „Finanztest“ aus dem Jahr 2017 ergab, dass eine Immobilienfinanzierung über einen Vermittler günstiger war als das entsprechende Angebot der Bank direkt. Dieses Ergebnis mag auf den ersten Blick verwundern, denn im Handel ist bekannt, dass eine zunehmende Anzahl von Zwischenhändlern in der Nahrungskette üblicherweise zu höheren Endpreisen führt, da jeder Akteur seine Marge einstreichen möchte. Warum also verhält es sich bei Finanzierungen anders?
Die Antwort liegt in den unterschiedlichen Kostenstrukturen. Banken können Immobilienkredite durch den Vertriebsweg über Vermittler oft günstiger anbieten, da sie dadurch Fixkosten wie Gehälter für Bankmitarbeiter einsparen. Während ein angestellter Banker regelmäßig ein fixes Gehalt bezieht, unabhängig vom Umsatz, wird der Vermittler nur im Erfolgsfall vergütet. Auch das Büro muss für diesen Mitarbeiter bezahlt werden, unabhängig davon, ob er erfolgreich Finanzierungen abwickelt oder nicht. Zudem entfällt der Zeitaufwand für erfolgslose Beratungsgespräche für die Bank Da Vermittler nur im Erfolgsfall bezahlt werden, verschafft dies den Banken einen planungstechnischen Vorteil, der es ihnen ermöglicht, günstigere Angebote zu unterbreiten.
Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass nicht immer das Angebot eines Vermittlers nolens volens günstiger ist als das der Hausbank. Dies kann auf verschiedene Faktoren zurückzuführen sein. Einige Finanzierungsvermittler haben möglicherweise keine direkten Zugänge zu den Banken und müssen ihre Fälle an Clearingstellen weiterleiten oder als Untervermittler agieren. In solchen Fällen kann die obere Instanz einen Overhead erheben, der sich auf die Zinsen für den Kunden auswirken kann. Liegt der Obolus bei 1% für die „obere Instanz“, dann hat der Vermittler 0,1% schlechteren Zins für den Kunden.
Zusätzlich gewähren Hausbanken oft günstige Konditionen mittels der weiten Zweckerklärung (Globalgrundschuld), die zur Absicherung sämtlicher bestehender und künftiger Verbindlichkeiten gegenüber der Bank dient. Dadurch können sich die Konditionen unterhalb des marktüblichen Niveaus bewegen.
Ein zusätzlicher Hinweis: Natürlich will ich nicht negieren, dass sogar eine marginale Zinseinsparung über die Laufzeit hinweg zu Tausenden von Euro Einsparungen führen kann. Die Stiftung Warentest hat seinerzeit darauf hingewiesen, dass die Wahl der falschen Bank erhebliche Kosten verursachen kann: https://www.spiegel.de/wirtschaft/service/stiftung-warentest-wahl-der-falschen-bank-kann-70-000-euro-kosten-a-1258386.html
Trotz des verlockenden Versprechens günstiger Zinsen muss betont werden, dass viele Menschen dazu neigen, sich ausschließlich auf die Suche nach dem niedrigsten Zins zu konzentrieren. Für Investoren spielt jedoch eine ganzheitliche Betrachtung eine größere Rolle (Machbarkeit, Schnelligkeit, Finanzierbarkeit für weitere Objekte etc.), anstatt den Verlockungen des vermeintlich „niedrigen“ Zinses zu erliegen. Zudem ist Vorsicht geboten, da viele Faktoren den Zins beeinflussen können. Lass Dich nicht von Schaufensterkonditionen blenden – es gibt so viele Faktoren, die den Zins beeinflussen. Sogar die Postleitzahl des Wohnortes oder des Objektes kann das Angebotsspektrum und damit auch den Zins beeinflussen. Nicht alle Banken bieten Tableau-Konditionen an, die für einen definierten Zeitraum gelten.
Irgendwann wird die Hausbank den Geldhahn zudrehen.
Zu Beginn betrachtet die Bank jede Immobilie als einzelnen Vermögenswert. Die Berücksichtigung des Gesamtobligos betrifft hauptsächlich die Darlehen von der eigenen Bank, wobei auch bereits eine gewisse Berücksichtigung des Portfolios erfolgt. Zu Beginn mag dies weniger ins Gewicht fallen, da das Portfolio zu dieser Zeit noch nicht so stark in den Vordergrund tritt und der Schwerpunkt verstärkt auf dem Einkommen liegt. Sobald Dein Portfolio jedoch groß genug ist, verlagert sich der Schwerpunkt von der Betrachtung der persönlichen Bonität jeder einzelnen Immobilie auf die Portfoliobetrachtung. Wenn die Kalkulation auf Grundlage des Ertragswerts erfolgt und die Bank sodann ein Immobilienrating vornimmt, dann ist das Portfolio nicht mehr bei 80-90%, sondern bei über 120%. Wir erleben es immer wieder, dass die Bank den Geldhahn zudreht, weil das Portfolio zu groß für die Bank wird oder der Schwerpunkt durch einen Vorstandswechsel bei den Banken von Großinvestoren auf Kleinanleger verlagert wird.
Warum nicht gleich zu einem seriösen Finanzierungsvermittler?
Viele Banken sind auf das 0815-Geschäft mit Eigennutzern spezialisiert, weshalb sie sich scheuen, den Aufwand und das Risiko für die Finanzierung von Investoren zu übernehmen. Im Gegensatz dazu verfügt ein seriöser Finanzierungsvermittler über ein breiteres Netzwerk von Bankkontakten, was sich als direkter Mehrwert für den Kunden erweist. Dadurch kann eine maßgeschneiderte Finanzierung, unabhängig von einer einzelnen Bank, gefunden werden. Viele unserer Mandanten nutzen unsere Dienstleistungen, weil ihre Projekte und Finanzierungen nicht mehr von ihrer Hausbank abgewickelt werden können.
Seit März 2016 sind Banken gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet, die Bonität ihrer Kunden – insbesondere im Rahmen der Lebensphasenplanung – eingehender zu prüfen. Dies kann mitunter dazu führen, dass Banken vermehrt Finanzierungen ablehnen, da sie eine größere Vorsicht walten lassen müssen. Direkte Anfragen bei Banken sind weniger erfolgreich als die Suche nach dem idealen Anbieter über einen Finanzierungsvermittler.
Ein Finanzierungsvermittler ist nicht an eine bestimmte Bank gebunden, sondern kann aus einer Vielzahl von Banken und Kreditprogrammen individuell das Beste für den Kunden ausloten. Bei uns steht insbesondere das Portfolio und die nachhaltige Finanzierungsfähigkeit im Fokus. Wir unterstützen dabei, die Finanzierungen dergestalt zu strukturieren, dass zukünftige Finanzierungsmöglichkeiten erhalten bleiben und die langfristige Investitionsstrategie nicht durch marktübliche Finanzierungen gefährdet wird. Aus diesem Grund legen wir bereits bei der ersten Vermittlung großen Wert auf eine umfassende Analyse des bestehenden Immobilienportfolios und besprechen mit dem Kunden dessen zukünftige Pläne und Ziele.
Nicht alle Banken streben eine langfristige Kundenbeziehung an und bieten unter Umständen unvorteilhafte Kredite an, da ihr Fokus darauf liegt kurzfristig Gewinne zu erzielen, selbst wenn dies zu Lasten der langfristigen Interessen des Kunden geht.
Mithilfe unserer Excel-Liste, aus der hervorgeht, welche Banken u.a. höhere Beleihungsausläufe, höhere Blankoanteile, geringere Drittverwendungsfähigkeit akzeptieren, können wir akribisch ausloten, bei welcher Bank wir Dich unterbringen können und somit die Finanzierbarkeit im Schweinsgalopp weiterer Objekte gewährleisten. Wir sind in der Lage, auf der Klaviatur der Vergabekriterien der Banken auf- und abzuspielen und haben unsere Strategie für Kapitalanleger und Investoren perfektioniert.
Hier findest Du ein Video über die Zusammenarbeit mit der Fidan GmbH:
Wie Du Dein Portfolio strategisch finanzierst: www.fidan-immo.de/buch
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